รู้ไว้ก่อนจะรื้อถอนบ้าน

เรื่องที่ควรรู้ รื้อถอน บ้าน ตัวเอง ต้องบอกใครหรือไม่ วันนี้กิตติพงษ์รับเหมาถมที่ดิน มีคำตอบให้ที่นี่

กว่าจะสร้างบ้านสักหลัง คุณต้องทำการบ้านมากมายเพื่อจะได้บ้านในฝัน และคงจะไม่ดีนัก ถ้าไม่รู้ขั้นตอนในการติดต่อกับหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องอย่างสำนักงานเขต ยกตัวอย่างเรื่อง "รื้อถอน" ที่คนส่วนใหญ่มักจะบอกต่อกันปากต่อปากว่าให้รื้อถอนไปเลยไม่ต้องแจ้งจะได้ไม่เงิน เสียเวลา

หลายคนคงสงสัยตัดสินใจไม่ถูกว่า ควรดำเนินการอย่างไรดี?

ดังนั้นเพื่อความชัดเจนเราลองมาฟังคำตอบจากปากของผู้ที่ดูแล เรื่องนี้โดยตรงกันเลยนะคะ

"ศิริชัย จงตระกูล" วิศวโยธา 7 วช. หัวหน้าฝ่ายโยธา สำนักงานเขตวังทองหลาง เล่าให้ฟังว่า ปกติผู้ที่สร้างบ้านจะต้องขออนุญาตปลูกสร้างอาคาร มี 2 กรณีหลักๆ กรณีแรกคือ เป็นที่ดินว่างเปล่า สามารถขออนุญาตปลูกสร้างอาคาร ได้เลย กรณีสอง คือ มีอาคารเดิมอยู่ มีความประสงค์จะรื้ออาคารเดิมก็ต้องขออนุญาต โดยเอาใบอนุญาตขอรื้ออาคารเดิมไปขอที่ทะเบียนเพื่อแจ้งรื้อถอนว่าบ้านเลขที่นี้จะรื้อถอนอาคารเดิม แต่ขอคงไว้ซึ่งบ้านเลขที่เดิม หรือจะขอเลขที่ใหม่ก็ได้

แต่หากไม่แจ้งทะเบียนแล้วไปรื้อถอน พอขออนุญาตสร้างบ้านใหม่ เจ้าหน้าที่ก็สวมทะเบียนเดิมที่เป็นบ้านเก่าที่มูลค่า สมมุติว่า 1 แสนบาท ทั้งๆ ที่บ้านใหม่ราคาหลายล้านบาท ฉะนั้นจึงควรแจ้งรื้อถอนที่ฝ่ายทะเบียนเพื่อจะได้ลบข้อมูลเก่าออกแล้วใส่ข้อมูลใหม่เข้าไปแทน เนื่องจากอนาคต ถ้าต้องการใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์คำประกันจะไม่มีปัญหาตามมาภายหลัง

ศิริชัย ยังแนะนำอีกว่า กรณีรื้อถอน โดยไม่ได้ขออนุญาตก่อนจะถูกดำเนินคดีย้อนหลัง เพราะตามกฎหมายต้องดำเนินการขออนุญาตก่อน ฉะนั้นเมื่อผิดกฏหมายก็ต้องส่งดำเนินคดีต่างหากฉะนั้น การที่คนเข้าใจว่า ให้ผู้รับเหมารื้อถอนบ้านโดนไม่ขออนุญาตก่อนที่จะขออนุญาตปลูกสร้างบ้านใหม่ ข้อมูลมันจะค้านกันเอง ทำให้เสียสิทธิ และผิดกฎหมายด้วย

"ถามว่า คุ้มไหมระหว่างอนุญาตทำก่อนกับต้องมาแก้ปัญหาภายหลัง ผมว่าไม่คุ้ม เพราะกรณีที่ส่งปรับต้องผ่านคณะกรรมการอาจจะต้องเสียค่าปรับเต็มๆ 6หมื่นบาทตามบทลงโทษ ที่ระบุไว้ว่า ถ้าไม่ได้รับอนุญาตรื้อถอน จะถูกปรับไม่เกิน 6 หมื่นบาท หรือทั้งจำคุกไม่เกิน 3เดือน ตามมาตรา 65 ของพรบ.ควบคุมอาคาร 2522 แก้ไขเพิ่มเติมฉบับที่ 2 2535 ที่ใช้ทั่วประเทศ"

หัวหน้าฝ่ายโยธา ย้ำว่า  การสร้างรื้อถอนบ้านโดยไม่แจ้งเจ้าหน้าที่ ถือเป็นการทำลายเอกสารทางราชการ เพราะมีระเบียบข้อกำหนดระบุชัดเจนให้เจ้าของที่ดินต้องแจ้งก่อน ที่จะดำเนินการสร้างบ้านใหม่ เปรียบเหมือนกับคนที่แต่งงานแล้วถ้าจะแต่งงานใหม่ต้องเซ็นใบหย่าก่อนที่จะไปจดทะเบียนสมรสใหม่

มิเช่นนั้นถือว่า "ผิด" กฎหมาย 

สำหรับระยะเวลาการอนุมัติไม่เกิน 1-2 สัปดาห์ ส่วนค่าธรรมเนียม รื้อถอนไม่คิดค่าธรรมเนียมตรวจแบบ แต่คิดค่า
ใบอนุญาต 20 บาทเท่านั้น

ด้านปัญหาที่พบบ่อยๆในการขออนุญาติรื้อถอน ศิริชัย บอกว่า มี 3 เรื่อง คือ

1. ผู้เขียนแบบไม่ศึกษาข้อบัญญัติ หรือข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องรวมถึงผังเมือง
2. เอกสารไม่ถูกต้อง ขัดกันไม่สัมพันธ์กัน
3. เอกสารบางครั้ง ต้องให้อำนาจศาล เป็นผู้ชี้ขาด เช่นที่ดินเป็นของเด็กอายุไม่ถึง 20 ปีต้องให้ศาลเท่านั้นเป็นผู้ชี้ขาด

เอกสารที่ใช้ยื่นขออนุญาตรื้อถอน มีดังต่อไปนี้

1. เขียนแบบบ้าน มาโดยคร่าวๆ ประกอบไปด้วย (ไม่กี่พันบาท)
    1.1 ) แบบแปลน ทุกชั้น
    1.2 )รูปด้าน 2รูป
    1.3 ) รูปตัดอย่างน้อย 2 รูป เหมือนผ่ารถยนต์
    1.4 ) รายการประกอบแบบ (ลอกตามแบบราชการ) วัสดุที่ใช้ของอาคาร กรรมวิธีในการรื้อถอน ตามกม .ตามหลักการรื้อถอนอาคาร ไม่เกิน 45 วัน (ทางกฎหมาย) แต่ใช้เวลาหนังสือกว่างานตรวจ 1-2 วัน เร็วสุดไม่เกิน 10
วันขึ้นอยู่กับผู้บังคับบัญชา
2. คำร้อง ( ข.1)
3. บัตรประชาชน
4. ใบยินยอมที่ดิน กรณีไม่ใช่ที่ของเขา
5.บัตรทะเบียนบ้านเจ้าของที่ดิน
6.สำเนาโฉนด

ที่เหลือจะ เป็นใบเกี่ยวกับข้องวิศวกรโครงสร้าง, สถาปนิก ที่เขียนแบบให้กับเจ้าของบ้าน  ส่วนอื่นๆ ขึ้นอยู่กับปัญหาเฉพาะของแต่ละราย

อย่างไรก็ตาม หากมีข้อสงสัย สามารถโทรสอบถามไปยังสำนักงานเขตที่บ้านท่านอยู่ในสังกัด ส่วนผู้ที่มีอยู่บ้านในเขตวังทองหลางสามารถติดต่อไปได้ที่สำนักงานเขตสำนักงานเขตวังทองหลาง อาคารบี สิริอุส พลาซ่า 2553 ซอยลาดพร้าว 85-87 ถนนลาดพร้าว แขวงวังทองหลาง เขตวังทองหลาง กรุงเทพมหานคร 10310 โทรศัพท์ 0-2538-5350,0-2530-1740 โทรสาร 0-2538-2570 E-Mail : somphng@bangkok.go.th

สนใจติดต่องานรื้อถอนบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างได้ที่ 089-107-9904 กิตติพงษ์

ก่อนที่จะมีการเริ่มก่อสร้างบ้านควรต้องทำอย่างไรบ้าง

ก่อนที่จะมีการเริ่มก่อสร้างบ้านจะต้องมีการปรับที่ดินให้มีความเหมาะสม โดยการถมดินหรือขุด หรือบางทีอาจจะใช้ทั้ง การถมที่ดินและการขุดไปด้วยกัน เช่น การขุดเพื่อที่จะทำสระน้ำ สระว่ายน้ำ แล้วนำที่ดินที่เหลือ จากการขุดไปถม ในส่วนที่จะทำ การก่อสร้างบ้าน ให้สูงขึ้นเป็นเนิน เป็นต้น

ขั้นตอนใน รับถมที่ดิน ในแต่ละแบบ

การถมดินในหน้าฝนนั้นเป็นงานอย่างหนึ่งที่ฝนพอจะมีประโยชน์ในงานการก่อสร้าง หรือจะให้ดียิ่งไปกว่านั้น ก็ควรจะเป็นช่วงก่อน หน้าฝนซักหน่อย ฝนที่ตกลงมาจะช่วยทำให้ดินที่ถมลงไปนั้นอัดแน่นขึ้น ในส่วนของการถมดินเองแบ่งได้เป็น 2 ประเภท

1. รับถมที่ดิน แบบอัด คือการถมดินแบบเป็นไปทีละชั้น มีความหนาหน้าดินชั้นละประมาณ ๒๐ - ๕๐ ซม. โดยประมาณ ขึ้นอยู่กับลักษณะดิน และการกำหนด ของผู้ออกแบบ แล้วก็บดอัดให้แน่นทีละชั้น หมดไปชั้นหนึ่งค่อยถมดินต่อ แล้วก็บดอัดอีก ทำแบบนี้จนกว่า จะได้ระดับตามที่เรา ต้องการ การถมแบบนี้จะได้ดินที่อัดแน่นดี มีการทรุดตัวน้อย



การ รับถมที่ดิน แบบบดอัด

2. รับถมที่ดิน ถมแบบไม่อัด คือถมให้เต็มไปหมดทั้งพื้นที่ในคราวเดียว แล้วก็ค่อยบดอัดเฉพาะด้านหน้าผิวดิน การถมลักษณะนี้ ใช้ในการ ถมดิน ที่ไม่ต้องการ ความสูงมากนัก เพราะถ้าเป็นการ รับถมที่ดิน ที่ค่อนข้างลึกเกินกว่า ๑.๐๐ เมตร การถมแบบไม่อัดนี้ มักจะมีปัญหา การทรุดตัว เป็นหลุมเป็นบ่อ ให้เห็นทีหลังได้ แต่ในการก่อสร้างบ้านนั้น โดยทั่วไปเกือบจะทั้งหมด ของโครงสร้างบ้าน จะถ่ายน้ำหนัก บน ฐานราก มีเสาเข็มเป็นส่วนรับน้ำหนัก และถ่ายน้ำหนักลงชั้นดิน ซึ่งสามารถ ตอกเข็มลึกลงไปจาก ชั้นผิวดินเดิมได้ จึงไม่เกี่ยวข้องกับ ระยะเวลา ที่เราถมดินใหม่ หรือต้องรอให้ดินทรุดตัว อัดแน่นเสียก่อน เว้นแต่เป็น โครงสร้างแบบบ้านแผ่ หรือในส่วนของอาคารที่ถูก ออกแบบ ให้วาง และถ่ายน้ำหนัก โดยตรงลงบนพื้น (Slab on Ground) เช่นโรงรถหรืออาจจะเป็นถนน ทางเท้า ซึ่งจำเป็นต้องมีการบดอัดดินที่ถม ให้แน่น จนแน่ใจว่า ไม่มีการทรุดตัวเสียก่อน จึงจะลงมือก่อสร้าง และถ้ารักจะปลูกต้นไม้ใหญ่ๆ ที่มีรากชอนไชลงไปลึก ๆ ก็ต้องพยายาม ถมดินมากกว่าถมทรายขี้เป็ด อาจถมยากหน่อย ทรุดตัวมากหน่อย ถ้ามีเวลารอก็จะคุ้ม แต่ถ้าไม่ต้องการปลูกต้นไม้ใหญ่ ๆ อาจจะเลือกถมดิน ในส่วนผิวหน้าก็พอ ในส่วนของดินที่ต้องการ ปลูกต้นไม้ นั้นถ้าเป็นไปได้ควร เลือกใช้ดินที่มีสีออกคล้ำ ๆ ที่เรียกว่า หน้าดิน เพราะเป็นดินที่มีฮิวมัส และบรรดาแร่ธาตุต่าง ๆ เหมาะสำหรับ การปลูกพืชต่าง ๆ คิดจะถมดินแล้ว มีปัจจัยอะไรที่ต้องคำนึงกัน บ้างในการถมดินนั้น สถานที่ที่ต่างกัน ลักษณะของการถมดินที่ต่างกัน ราคาค่าถมดินนั้นก็ย่อมจะแตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับ ปัจจัยหลายอย่าง เพราะฉะนั้น ก่อนที่ท่านจะตัดสินใจถมดิน นอกจากท่านจำเป็นต้องคำนึงถึง งบประมาณของท่าน แล้วควรพิจารณา ปัจจัยอื่น ๆ ไปพร้อม ๆ กันด้วยดังนี้

การ รับถมที่ดิน แบบไม่บดอัด

1. ชนิดของดิน
1.1 หน้าดิน ชั้น A-horizon : zone of leaching โดยทั่วไปแล้วหน้าดินตั้งแต่ระดับที่ความลึก 0-0.50 ม. บางที่ก็ถึง1.00 ม. มักจะมีราคาแพงที่สุด เนื่องจากเป็นดินที่อุดมสมบูรณ์จะมีสีดำคล้ำๆ เหมาะสำหรับการปลูกต้นไม้
1.2 ชั้น B-horizon : zone of accumulation ชั้นดินลึกกว่าชั้น A ลงไป ดินออกสีน้ำตาลๆ มีทรายปน ราคาจะถูกลง เพราะแร่ธาตุในดินจะน้อย ถมที่ดีแต่ไม่เหมาะจะปลูกต้นไม้
1.3 ชั้น C-horizon : partially decomposed parent material ชั้นลึกลงไปมากๆ จนดินออกเป็นสีขาวๆ จะปลูกอะไรไม่ขึ้นเลย แต่นำมาใช้ถมได้ดีเพราะราคาถูกที่สุด
เพราะฉะนั้นในการเลือกดินที่จะให้ผู้รับเหมาถมที่ดิน นำมาถมนั้น จึงต้องพิจารณาด้วยว่า ท่านมีความประสงค์ที่จะนำดินไปใช้ประโยชน์อย่างไร และงบประมาณที่มีมากหรือน้อยเท่าใด

1. ลักษณะการรับถมที่ดิน ถ้าใช้รถตัก-ตักดินแล้วเอามากอง ๆ ไว้ ดินจะดูเต็มเร็วแต่ดินจะไม่แน่น และจะทรุดตัวในภายหลังอย่างมากด้วย (ยิ่งถ้าเป็นงานเหมาถมดิน ควรที่จะต้องระวังเรื่องนี้ให้มาก ต้องมีคนคอยดูที่หน้างาน) ถ้าถมดินในลักษณะ ถมแล้วใช้รถบรรทุกถอยทับ ดินจะแน่นขึ้น จะได้ดินปริมาณมากและทรุดตัวในภายหลังน้อย อาจจะต้องทำการตกลงว่า จะถมอย่างเดียว หรือบดอัดด้วย ครับ
2. การขนส่งและราคาค่าขนส่ง มักจะเกี่ยวเนื่องกับระยะทาง ระหว่างบ่อดินที่เราซื้อดินมากับสถานที่ที่จะถมดิน ยิ่งไกลก็ยิ่งแพง ยิ่งในเขตตัวเมืองที่รถบรรทุกเข้าถึงได้ลำบาก อาจต้องจ่ายค่าอำนวยความสะดวกในการผ่านทางบ้าง ก็ทำให้ราคาค่าถมดิน แพงขึ้นได้อีก